Immobilienfonds Firmenliste Deutschland

Das Wichtigste in Kürze

• Deutschland zählt 815 registrierte Immobilienfonds mit einem verwalteten Gesamtvolumen von rund 108 bis 118 Milliarden Euro (Stand 2025).
• Die Branche steht seit der Zinswende im Juli 2022 unter erheblichem Druck, Anleger haben bereits mehr als 11 Milliarden Euro abgezogen.
• Hamburg ist mit 239 Immobilienfonds der mit Abstand führende Standort, gefolgt von Bayern (164) und Nordrhein-Westfalen (103).
• Die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds lag 2024 bei minus 1,3 Prozent, für 2025 wird eine Rendite nahe null prognostiziert.
• Eine vollständige Firmenliste aller Immobilienfonds ermöglicht Vertriebsteams, Marktforschern und Softwareanbietern eine gezielte Ansprache ohne aufwendige Einzelrecherche.
• Die Branche unterscheidet fünf Haupttypen: offene Publikumsfonds, geschlossene Fonds, offene Spezialfonds, Immobilien-ETFs und REITs.
• Mehr als die Hälfte der offenen Immobilienfonds wurde 2025 im Rating herabgestuft.

Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die als Sondervermögen mindestens 51 Prozent des verwalteten Kapitals in bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Erbbaurechte investieren. Anleger erhalten Zertifikate, die einen bestimmten Anteil am Fondsvermögen repräsentieren. Die Rendite setzt sich aus regelmäßigen Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen der gehaltenen Objekte zusammen.

Im Branchenbuch der Finanzdienstleistungen nehmen Immobilienfonds eine Sonderstellung ein. Sie gehören zur übergeordneten Kategorie der Investmentfonds und werden durch Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs) verwaltet. Gebräuchliche Bezeichnungen sind Grundstücksfonds, Immobilien-Investmentfonds oder Immobilien-Sondervermögen. Die gesetzliche Grundlage bildet das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), die Aufsicht liegt bei der BaFin.

Die Abgrenzung zu verwandten Anlageformen ist wichtig. Immobilien-ETFs bilden Indizes aus börsennotierten Immobilienunternehmen ab. REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften mit steuerlichen Sonderregelungen. Beide Formen investieren nicht direkt in Grundstücke, sondern in Unternehmensanteile. Ein Firmenverzeichnis der Immobilienfonds-Branche erfasst daher primär die Kapitalverwaltungsgesellschaften und deren Fondsprodukte.

Wie viele Immobilienfonds gibt es in Deutschland?

Deutschland zählt 815 Immobilienfonds (Stand 2025). Diese Zahl umfasst offene Publikumsfonds, geschlossene Fonds und institutionelle Spezialfonds. Das verwaltete Gesamtvolumen der offenen Publikumsfonds liegt bei rund 108 bis 118 Milliarden Euro. Der Markt befindet sich in einer Phase deutlicher Kontraktion.

Die Zahlen belegen einen tiefgreifenden Strukturwandel. Seit Juni 2023 verzeichnet die Branche durchgehend Nettomittelabflüsse. Allein 2024 flossen rund 6 Milliarden Euro ab. Der bereinigte Neuabsatz bewegt sich nahe der Nulllinie. Die Krise erinnert an die Jahre 2008 und 2009, als 18 Fonds liquiditätsbedingt geschlossen und abgewickelt werden mussten. Anleger erlitten damals Verluste zwischen 10 und 40 Prozent.

9 der größten Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland

Auswahl großer Kapitalverwaltungs- und Investmentgesellschaften mit Sitz in Deutschland, die offene oder institutionelle Immobilienfonds auflegen und verwalten, sortiert nach verwaltetem Vermögen laut Unternehmens- und Presseangaben. Keine vollständige Rangliste – die Kennzahlen umfassen teils weitere Anlageklassen und stammen aus verschiedenen Jahren.

Quellen: private-banking-magazin.de, managetogreen.de, de.wikipedia.org; Unternehmensangaben (Stand 2026).

Regionale Verteilung: Immobilienfonds nach Bundesland

Die regionale Verteilung der Immobilienfonds in Deutschland zeigt eine starke Konzentration auf Finanzmetropolen. Kapitalverwaltungsgesellschaften siedeln sich bevorzugt in Städten mit etablierter Finanzinfrastruktur an. Die Unternehmensdatenbank erfasst 15 Bundesländer mit mindestens einem registrierten Fonds.

Bayern dominiert die Übersicht mit 221 Immobilienfonds. Das entspricht fast 30 Prozent aller Fonds bundesweit. Die Hansestadt profitiert von ihrer Tradition als Handelsmetropole und der hohen Dichte an Finanzdienstleistern. Bayern folgt mit 221 Fonds, wobei München als zweitwichtigster Standort für Fondsgesellschaften in Deutschland fungiert. Nordrhein-Westfalen belegt mit 175 Fonds den dritten Platz, hier sind insbesondere Düsseldorf und Köln als Fondsstandorte relevant. Die ostdeutschen Bundesländer spielen mit Ausnahme Berlins (68 Fonds) eine untergeordnete Rolle. Thüringen ist in der Firmendatenbank nicht vertreten.

Marktentwicklung und Trends bei Immobilienfonds

Die Zinswende der EZB ab Juli 2022 hat die Immobilienfondsbranche grundlegend verändert. Steigende Zinsen machten festverzinsliche Anlagen wieder attraktiv und lösten eine Abwanderung von Kapital aus Immobilienfonds aus. Die Folge war ein massiver Bewertungsdruck auf die Fondsportfolios. Ein prominentes Beispiel: Der UniImmo Wohnen ZBI erlitt im Juni 2024 eine Sonderabwertung von fast 17 Prozent.

Die Ratingagentur Scope stufte 2025 mehr als die Hälfte der bewerteten offenen Immobilienfonds herab. Von 22 untersuchten Fonds erhielten 12 ein gesenktes Rating. Die durchschnittliche Rendite über zehn Jahre liegt dennoch bei 2,3 bis 2,7 Prozent pro Jahr, über 20 Jahre bei rund 2,8 Prozent. Die langfristige Perspektive relativiert die aktuelle Krise.

Nachhaltigkeit gewinnt als Bewertungskriterium an Bedeutung. Das FNG-Siegel zertifiziert Fonds nach Nachhaltigkeitsstandards mit ein bis drei Sternen. Der Gewerbeimmobilienmarkt bleibt angespannt, während einzelne Segmente wie Wohnimmobilien und Logistik stabilere Erträge liefern.

Welche Arten von Immobilienfonds gibt es?

Die Immobilienfondsbranche gliedert sich in fünf Haupttypen mit unterschiedlichen Risikoprofilen und Zugangsvoraussetzungen. Das Branchenverzeichnis erfasst Fonds aller Kategorien.

Offene Immobilienfonds (Publikumsfonds) bilden das größte Segment. Sie investieren in mehrere Objekte, bieten eine Mindestanlage ab 50 Euro und unterliegen einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten sowie einer Kündigungsfrist von 12 Monaten. Die Risikoklasse liegt im mittleren Bereich. Rund 21 offene Publikumsfonds werden aktuell von Scope bewertet.

Geschlossene Immobilienfonds (Publikum-AIF) konzentrieren das Kapital auf wenige Objekte. Die Mindestanlage beginnt bei 5.000 Euro, die typische Haltedauer beträgt 15 bis 25 Jahre. Ein Ausstieg ist nach Schließung nur über den Zweitmarkt möglich. Das Risiko reicht bis zum Totalverlust. Diese Fondsform eignet sich ausschließlich für erfahrene Anleger.

Offene Spezialfonds richten sich an institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen und Stiftungen. Sie unterliegen geringeren regulatorischen Anforderungen als Publikumsfonds und bilden gemessen am verwalteten Volumen ein bedeutendes Marktsegment.

Immobilien-ETFs bilden Indizes börsennotierter Immobilienunternehmen passiv nach. Sie bieten hohe Liquidität und niedrige Kosten, investieren jedoch nicht direkt in Grundstücke. Bekannte Produkte sind der iShares Developed Markets Property Yield und der VanEck Global Real Estate UCITS ETF.

REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Immobiliengesellschaften mit steuerlichen Sonderregelungen. In Deutschland ist dieses Segment vergleichsweise klein.

Für wen ist eine Liste von Immobilienfonds relevant?

Eine vollständige Adressliste deutscher Immobilienfonds spart Vertriebsteams, Marktforschern und Dienstleistern erheblichen Rechercheaufwand. Die verfügbare Kontaktdaten-Abdeckung umfasst 100 Prozent Postadressen, 87 Prozent Telefonnummern, 73 Prozent Webseiten und 56 Prozent E-Mail-Adressen. Das Einsparpotenzial liegt bei über 18 Stunden Recherchezeit.

Softwarehändler für Fondsverwaltungslösungen erreichen über eine Firmenliste gezielt Kapitalverwaltungsgesellschaften und deren Entscheider. 42 Prozent der Datensätze enthalten Angaben zur Geschäftsführung. Für den Vertrieb spezialisierter Softwareprodukte ist diese Marktdaten-Grundlage essenziell.

Immobiliengutachter und Rechtsanwälte für Kapitalmarktrecht nutzen ein solches Branchenverzeichnis zur Mandantenakquise. Die drei wichtigsten Kanäle sind E-Mailing, Post-Mailing und Telefonakquise. Dabei ist die DSGVO- und UWG-konforme Nutzung bei Kaltakquise zwingend erforderlich.

Marktforscher und Investoren profitieren von einer vollständigen Immobilienfonds-Übersicht für Deutschland zur Marktanalyse. Die Adressdaten umfassen neben Kontaktinformationen auch Unternehmensgrößenklasse, Mitarbeiterzahl, Bilanzsumme und Umsatz. So lassen sich Branchenreports auf einer belastbaren Datenbasis erstellen.